半岛网页版半岛正规渠道

房产行业 不求最好，但求最贵

一开始这些外销房项目着重的还是一个“外”字，购买者有相应的外籍身份，不过后来很快就成为个人购买高价房的代名词，跟“外”无关，主体变成“先富起来的一批人”。 对照阅读

1995年地处机场高速北侧的望京新城获批开工，这个总占地面积860万平方米的城市小区，从规划伊始就是奔着“亚洲最大住宅小区”去的，中原房地产经纪有限半岛网页版半岛正规渠道总经理李文杰和伟业顾问总经理林洁在望京新城开工后一年即将开盘之际介入这个项目。 同题参见

李文杰回忆说，开盘前一天，售楼处居然排起了长队，熙熙攘攘的人群中，人们多半都拿着户外的用具，显然已经做好了这彻夜等候的准备。当时的人越聚越多，售楼处挤得水泄不通，后来干脆叫保安过来维持秩序，场面就像现在经济适用房放号排队。“知道第二天上午才开盘，但是当时人们下午就来排，我也赶快过来排，就怕好户型提前卖光了。”当时排号买房的老杨回忆说：“虽然4220元/平方米的价格并不便宜，位置也偏远，但当时可买的项目很少，不抓紧买就没有了。再说这个小区24小时热水，住着也方便。”90年代中期房地产行业的推广手段还很保守，他们当时只选择了“是第一个供应24小时热水的社区”这一个卖点，就创造了一个销售奇迹。

望京新城的旺销折射了那个时代符合老百姓需求的产品供应量的缺失，处于单位购房向个人购房转变的过渡时期，市场上以外销房为代表的高端住宅仍受人瞩目。翻开1995年的报纸，“王府花园”的广告是出现频率最高的，“外销房”身份的王府花园被认为是港台人操作的最早概念包装样品。它当时的策略是低价入市，广告语很出名，“我们向同行抱歉，我们的价格比你们低了50万元”，引得众人蜂拥而至。林洁回忆，一开始这些外销房项目着重的还是一个“外”字，购买者有相应的外籍身份，不过后来很快就成为个人购买高价房的代名词，跟“外”无关，主体变成“先富起来的一批人”。

经历过1993年宏观调控，90年代中期北京的房地产开发呈现出两个热点，一个是城中心二环以内高档公寓的开发；一个是近郊低密度住宅，“土别墅”的扎堆。中低收入阶层巨大的购房需求在这一年依旧没有为开发商所重视。方庄、亚运村和望京，也在日后被称为北京商品房时代大型社区开发的3个标识。

“安居工程”

安居工程：指由政府负责组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。半岛网页版半岛正规渠道安居工程的开发建设不得赢利，直接以成本价向中低收入家庭出售，不售给高收入家庭。——《半岛网页版半岛正规渠道安居工程实施方案》

1995年的北京楼市，不仅是别墅住宅“找不到销路”，建设部房地产业司《1994年全国房地产开发统计情况分析报告》指出，“到1994年底，历年累计的空置商品房屋共3289万平方米，其中住宅2512万平方米，占76.4%，住宅中别墅、高档公寓158万平方米，占空置住宅的6.3%”空置的原因似乎也并不难寻找。一项调查显示，1995年，北京二环左右普通住宅的房价一般在7500～12000元/平方米，三环左右在6500～9000元/平方米，北四环一般是5500～7000元/平方米，偏远的回龙观地区也达2000元/平方米以上。如此高房价，现在看来都不算低，更何况在个人房贷业务还未展开的1995年，即使是工薪阶层中较高档次的2000元月薪族不吃不喝恐怕也得攒七八年才能有个盼头。

高房价下掩隐的一定是高需求量。1995年，北京市住房面积低于人均3平方米以下的家庭就有30余万户，仅为每户提供一套50平方米的住房，就需要1500万平方米，再加上每年新增的北京市人口、外来人口、新婚夫妇等，北京市自1995年以后，每年都有600万平方米以上住宅面积的需求。另有调查数据，在“福利分房”时代进入末期的1995年，北京国营企业职工意欲购商品房比例达到37.5%。可见，市场存在巨大的购房需求，安居工程也正是为了填补如此庞大的需求量应运而生，能买到比商品房低很多的房子，老百姓也自然翘首以盼。